Эта статья была первоначально опубликовано на общем краю.

Жилищный кризис в Америке — давняя проблема. Но недавние сообщения о том, что частные хедж-фонды скупают особняки и таунхаусы, вероятно, еще больше усугубят и без того сложную ситуацию. Когда хедж-фонды покупают такую ​​недвижимость, эти дома вряд ли вернутся на рынок недвижимости. Сейчас их нет — и, вероятно, надолго.

Почему? Хедж-фонды, скорее всего, будут владеть портфелем жилой недвижимости в течение 5–10 лет, но когда они решат продать, маловероятно, что эти дома появятся на ваших местных платформах по обслуживанию недвижимости. Поскольку дома были объединены в пакеты, хедж-фонды будут продавать их другим фондам. Другими словами, жилая недвижимость была преобразована в класс активов, которыми могут торговать институциональные инвесторы. (Что-то аналогичное происходит в городах с арендными квартирами, как с частными. беспристрастность покупал недвижимость по рыночной цене и повышал арендную плату.)

Как только дома будут объединены в взаимозаменяемый актив, люди не смогут покупать отдельные объекты из этого пакета. Эти дома становятся частью рынка аренды и будут недоступны для потенциальных покупателей жилья. Это приведет к нехватке новых и существующих домов для продажи. К сожалению, страна не может строить достаточно быстро и недорого, чтобы компенсировать разрыв между предложением жилья и спросом на жилье.

Худшая часть этой структурной проблемы заключается в том, что теперь, когда создан рынок комплексных домов, фонды могут переплачивать за дома на начальном этапе, поскольку они рассчитывают на повышение стоимости дефицитного актива, который генерирует защищенный от налогов денежный поток от арендной платы и амортизационные отчисления, пока они ими владеют. Это дает хедж-фондам огромное конкурентное преимущество на горячем рынке жилья. Мало того, что они являются покупателями наличными, которые будут махать инспекцией, но они могут платить больше, чем отдельные покупатели жилья.

Вы можете подумать, что это похоже на финансовую смесь дефолтных свопов и объединения некачественных ипотечных кредитов в ценные бумаги, которые привели к краху рынка недвижимости в 2008 году. Но я так не думаю. беспристрастность фонды, вытесняющие отдельных покупателей жилья с рынка, приведет к колоссальному краху или даже к серьезной коррекции в следующем десятилетии. Годовой спрос на жилье не исчезает 31 декабря. Неудовлетворенный спрос переносится на следующий год. Люди по-прежнему образуют новые домохозяйства. Демография, которая стимулирует спрос на жилье, подобна гравитации: неизбежна и постоянна.

На мой взгляд, в основе проблемы снабжения лежат три противоречащие друг другу проблемы:

Слишком многим людям не платят достаточно, чтобы позволить себе арендную плату или накопить на первоначальный взнос. За исключением некоторых недавних повышений, заработная плата оставалась неизменной в течение последних 20 лет, в то время как стоимость жилья неуклонно росла.

Боль распределяется неравномерно. Даже при двузначном годовом росте цен на жилье и арендной платы люди продолжают переезжать в динамично развивающиеся мегаполисы в поисках работы, образования и здравоохранения. Жилищный кризис можно наблюдать по всей территории США, но мы все же страна региональных рынков недвижимости. В некоторых местах наблюдается больший рост затрат, чем в других.

Производительность в секторе жилищного строительства низкая из-за длительного дефицита квалифицированной строительной рабочей силы. Квалифицированный труд — это то, что специалисты по управлению проектами называют «критическим ресурсом». Производство не будет увеличиваться до тех пор, пока не будет больше этого ресурса. Местные небольшие застройщики и строители могут найти способы повысить свою продуктивность с помощью людей, которых они могут найти или обучить, но они будут делать это из-за крайней необходимости. Для многих это будет время вводить новшества или умереть.

К сожалению, эти конфликтующие проблемы будут висеть годами. И деятельность хедж-фондов будет просто бензином, подлитым в налаженный огонь. Столкнувшись с упрямой реальностью этих проблем, лучший способ действий для мелких застройщиков и других лиц, заинтересованных в строительстве и реконструкции районов, — это сосредоточиться на скромной арендной собственности, которую некоторые называют отсутствует средний корпус: сдаваемые в аренду многоквартирные дома, небольшие здания смешанного использования или жилые/рабочие здания. Что касается того, где строить такого рода здания, мы должны сосредоточиться на существующих проблемных районах и держаться подальше от перегретых и дорогих частей местного рынка. С такой большой спекулятивной стоимостью выставленного на продажу жилья есть много мест, где строить дорого, а местная арендная плата не может поддерживать более высокие затраты на строительство. Нам нужно работать там, где скромные арендные проекты могут быть реализованы. Эти районы также являются местом, где можно найти местных строителей и людей, заинтересованных в изучении профессии. Другими словами: найдите место, которое вам небезразлично и которое нуждается в вас.